پایان نامه روابط موجر و مستأجر به صورت فایل word   ( ورد ) و قابل ویرایش می باشد . که دارای ۱۱۴ صفحه بوده و جهت دریافت و دانلود متن و فایل کامل آن می توانید بر روی گزینه خرید انتهای متن کلیک نمایید و پس از وارد نموده اطلاعات و آدرس ایمیل خود قادر به پرداخت آنلاین و دریافت آنی متن کامل و فایل ورد مقاله و پروژه مربوطه باشید . همچنین لینک دانلود تحقیق مربوطه همان لحظه به آدرس ایمیل شما ارسال می گردد.

فهرست منابع و مآخذ

۱-حقوق مدنی. جلد دوم. تألیف دکتر سید حسین امامی از انتشارات کتابفروشی اسلامیه

۲-بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تألیف بهمن کشاورز

۳-عقد اجاره کاربردی. تألیف دکتر بهرام بهرامی(قاضی دیوانعالی کشور و عضو هیأت علمی دانشگاه)

۴-راهنمای طرح دعاوی موجر و مستأجر تألیف سید مهدی میر شفیعیان(وکیل دادگستری)

۵-قانون روابط موجر و مستأجر(مجموعه قوانین) تدوین جهانگیر منصور

۶-ترمینولوژی حقوق- دکتر محمد جعفر لنگرودی- چاپ کتابخانه کنج دانش.

فهرست مطالب

مقدمه: ۱
۱-تعریف اجاره ۲
اجاره یعنی چه؟ ۲
۲- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره: ۴
۱ معاوضی بودن عقد اجاره ۴
۲-تملیکی بودن عقد اجاره: ۴
۳-رضائی بودن عقد اجاره: ۵
۴-لازم بودن عقد اجاره: ۶
۵-موقتی بودن عقد اجاره: ۶
۶-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره: ۷
۷-تدریجی بودن عقد اجاره: ۷
۸-شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره: ۷
۳-طرفین عقد اجاره: ۸
در انعقاد اجاره بوسیله نماینده موجر ۸
۲-عوضین یا دو مورد عقد ۹
۴-انواع اجاره: ۱۰
۵-وظایف مالک در حقوق ایران ۱۱
فصل اول ۱۴
ارکان عقد اجاره ۱۴
۱-قصد و رضای طرفین (تراضی) ۱۵
۲-موجر و مستأجر: ۱۵
اهلیت در عقد اجاره: ۲۰
نتیجه و تحلیل: ۲۳
کیفیت تعیین اجرت: ۲۳
فصل دوم ۲۴
شرایط عقد اجاره ۲۴
۱-شروط عقد اجاره: ۲۵
۲-شروط مال موضوع عقد اجاره: ۲۵
۱-وجود یا قابلیت وجود داشتن مستأجره(موجود یا ممکن الوجود باشد): ۲۵
۲-عین مستأجره باید معلوم و معین باشد: ۲۷
۳-عین مستأجره باید قابلیت تعامل را داشته باشد: ۲۷
۴-مورد اجاره باید مقدور التسلیم و تسلم باشد: ۲۷
۵-مورد اجاره باید مستحق للغیر نباشد: ۲۸
۶-مالیت داشتن: ۲۸
شروط اجرت: ۲۸
۴-شرایط متعاقدین در عقد اجاره: ۲۸
۵-انتفاع از عین مستأجره با بقاء اصل آن ممکن باشد: ۲۹
مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد: ۲۹
۷-مورد اجاره ممکن است عین خارجی و یا کلی باشد: ۳۰
۸-موجر باید مالک منفعتی باشد که آنرا به وسیله عقد اجاره واگذار می نماید: ۳۰
مورد اجاره باید معلوم باشد: ۳۲
منفعت مورد اجاره باید مشروع باشد: ۳۳
قدرت بر تسلیم مستأجره: ۳۳
عوض منافع: ۳۳
فروعات در مورد اجاره: ۳۴
فصل سوم ۳۵
آثار عقد اجاره ۳۵
الزامات مختص موجر: ۳۶
۱-تسلیم مورد اجاره: ۳۶
الف-مورد تسلیم: ۳۶
ب-حالت تسلیم: ۳۷
ج.کیفیت، زمان، مکان، مخارج تسلیم: ۳۷
۲-حفظ و صیانت از مورد اجاره: ۳۹
۳-عدم تغییر در عین مستأجره: ۴۰
۴-انجام تعمیرات اساسی: ۴۰
۵-پرداخت مخارجی که برای بقاء عین مستأجره ضروری است: ۴۱
۶-قبول مسئولیت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث: ۴۱
تکالیف موجر: ۴۲
۲-الزامات مختص مستأجر: ۴۴
۲-پرداخت مال الاجاره: ۴۵
تکالیف مستأجر: ۴۶
فصل چهارم ۵۰
خیارات در عقد اجاره ۵۰
۱-فسخ اجاره: ۵۱
۲-خیار شرط: ۵۱
۳-خیار رؤیت: ۵۳
شرایط تحقق خیار رؤیت: ۵۴
خیار عیب: ۵۴
۵-خیار تخلف شرط: ۵۷
۶-خیار تدلیس: ۵۸
۷-خیار تبعض صفقه: ۵۸
بطلان اجاره: ۵۹
فصل پنجم ۶۴
انحلال عقد اجاره ۶۴
۱-انحلال عقد اجاره از طریق بطلان: ۶۵
۲- انحلال عقد اجاره از طریق فسخ: ۶۵
۳- موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر: ۶۶
۴-انحلال عقد اجاره ۶۷
۵-انحلال عقد اجاره از طریق انفساخ: ۶۸
۶-انحلال عقد اجاره از طریق انقضاء مدت: ۶۸
۷-انحلال عقد اجاره از طرق خاص: ۶۹
۸-انحلال عقد اجاره مربوط به خانه های سازمانی: ۷۱
فصل ششم ۷۲
بررسی حق سر قفلی و حق کسب و پیشه ۷۲
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه: ۷۳
مواردی که مستأجر مستحق سر قفلی است: ۷۴
مواردی که به مستأجر سرقفلی تعلق نمی گیرد: ۷۵
در صورتی برای مستأجر حق سر قفلی به وجود می آید که: ۷۵
فصل هفتم ۷۷
در دعاوی راجع به عقد اجاره ۷۷
۱-تعدیل اجاره بها: ۷۸
شرایط پذیرش دعوی تعدیل اجاره: ۷۸
۲-الزام به تنظیم سند رسمی اجاره: ۷۸
۳-دعوی الزام به تعمیرات اساسی: ۷۹
۴-دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء مدت: ۸۰
۵-تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی: ۸۱
۶-تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط: ۸۲
۷-تخلیه به لحاظ انتقال به غیر: ۸۳
۸-تخلیه به لحاظ تغییر شغل: ۸۳
۹-تخلیه به لحاظ احداث بناء: ۸۴
۱۰-تخلیه به لحاظ تخلف از شرط: ۸۵
۱۱-تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور: ۸۵
۱۲-دعوی تجویز انتقال منافع: ۸۶
۱۳-دعوی مطالبه اجور و یا مطالبه اجرت المسمی و خسارت وارده در مورد اجاره: ۸۷
۱۴-دعوی عسر و حرج: ۸۷
فصل هشتم ۸۹
ضوابط شکلی اجاره نامه ۸۹
۱-شرایط سند رسمی اجاره: ۹۰
۲-شرایط سند عادی اجاره: ۹۰
۳-روش تخلیه در صورت وجود سند رسمی: ۹۱
۱-درخواست صدور اجرائیه: ۹۱
۲-صدور اجرائیه: ۹۱
۳-ابلاغ اجرائیه: ۹۲
۴-تخلیه: ۹۲
۵-وضعیت سر قفلی: ۹۲
۱-درخواست تخلیه: ۹۳
۲-دستور تخلیه و مقدمات صدور آن: ۹۳
۳-ابلاغ و اجرای دستور تخلیه: ۹۳
۴-وضعیت سر قفلی: ۹۴
۵-استمهال و امهال (مهلت دادن به مستأجر) ۹۴
۱-استمهال باید به علت وقوع حوادث غیر مترقبه باشد: ۹۴
۲-مقام مهلت دهنده: ۹۵
۶-توقیف عملیات اجرائی: ۹۵
۱-موارد توقیف عملیات اجرائی: ۹۵
ب-ادعای تمدید قرارداد اجاره از طرف مستأجر: ۹۶
۲-تشریفات و شرایط توقیف عملیات اجرائی: ۹۷
۳-خسارت ناشی از توقیف عملیات اجرائی: ۹۸
۷-احکام روابط مالی فرعی طرفین: ۹۹
منتفی شدن جنبه کیفری چک پس از شش ماه: ۱۰۱
۸-دعاوی مربوط به روابط مالی طرفین: ۱۰۱
تکلیف موجر در خصوص سپردن وجوه و … به دایره اجرا: ۱۰۲
تکلیف موجر در خصوص طرح دعوی برای مطالبه خسارت: ۱۰۲
ب-دعاوی و ادعاهای مستأجر بر علیه موجر: ۱۰۳
به موجب ماده ۵ قانون: ۱۰۴
نتیجه گیری: ۱۰۵
علائم و اختصارات : ۱۰۶
فهرست منابع و مآخذ ۱۰۷

چکیده

در این مقاله درباره عقد اجاره، ارکان عقد اجاره، شرایط عقد اجاره، آثار عقد اجاره، خیارات در عقد اجاره، انحلال عقد اجاره، بررسی حق سر قفلی و حق کسب و پیشه،  در دعاوی راجع به عقد اجاره و ضوابط شکلی اجاره نامه را توضیح می دهد.

ماده ۴۶۶ قانون مدنی می گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

در عقد اجاره مانند سایر عقود دو طرف وجود دارد، موجر و مستأجر و شرط است که ایجاب از طرف یکی و قبول از جانب دیگری مطابق قواعد عمومی بعمل آید.

در عقد اجاره بر خلاف عقد بیع که بایع ملزم به انتقال ملکیت است و ضرورتا باید مالک آن بوده باشد و یا قبل مالک مأذون باشد درعقد اجاره لازم نیست موجر مالک عین باشد، صرف مالکیت منافع کافی است. البته این بدان معنی است که مالک عین نمی تواند، زیرا کسی که مالک چیزی است مالک منافع آن نیز هست. شرط اول: موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد. شرط دوم: موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد.

شرط سوم: منفعت ملک موجر باشد یا موجر مجاز به اجازه دادن آن باشد. شرط چهارم: مال الاجاره معلوم و معین باشد. شرط پنجم: منفعت مباح باشد. شرط ششم: منفعت قابلیت تسلیم و تسلم داسته باشد.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر آمده است:» هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواندمبلغی را به عنوان سر قفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سر قفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

چنانچه مالک سر قفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سر قفلی ملک را به دیگری پس از پایان مدت اجاره مستأجره اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. در صورتی که موجر به طریق صحیحی شرعی سرقفلی را به مستأجره منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر مطالبه سر قفلی به قیمت عادله روز را دارد.«

سر قفلی ناظر به املاک تجاری است لذا اگر شخصی ملک غیر تجاری به اجاره بدهد مشمول مورد نیست مگر در تشخیص ملک تجاری پلاک را تراضی طرفین بدانیم. زیرا در تشخیص اینکه ملک تجاری است یا غیر تجاری سه مبنا به عنوان ملاک و معیار قابل تصور است سر قفلی را مالک (موجر) می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد نمی تواند بعدا از مستأجر چیزی بابت سر قفلی مطالبه کند و عبارت دیگر این حق ذاتا قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است ولی در مورد حق کسب و پیشه این مورد مصداق ندارد.

حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است برای مستأجر بازرگان و پیشه وران و مطلق کسانی که از طریق اجاره مکانی کسب معاش کنند ولو آمکه بازرگان نباشند و حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از حقی مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتفاع به غیر را تؤام با منافع عین مستأجره دارد.

واژه های کلیدی: عقد اجاره، ارکان عقد اجاره، شرایط عقد اجاره، آثار عقد اجاره، خیارات در عقد اجاره، انحلال عقد اجاره، بررسی حق سر قفلی و حق کسب و پیشه،  دعاوی راجع به عقد اجاره و ضوابط شکلی عقد اجاره

مقدمه:

عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصری که در آن تصمیم گرفته نمی شود مگر بر اساس تحقیق کامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده اند که با تخلیه ملکشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می خواسته اند که اجاره بهای کمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.

ماجرای اجاره محلهای کسب و کار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل کسب وجود داشته(و دارد) که عمق اختلافات این دو را بیشتر می کرده (ومی‌کند).

اصل در عقد اجاره این است که مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا که می دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده اند در میان این دو نقش«تعدیل کننده» و داور را بازی کنند. اینکه چرا چنین شده، می تواند موضوع یک بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در کشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسکن و محل کار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می کرده و شاید لا اقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته اند که مالک محل سکونت یا کسب خود باشند. به هر حال سیاستگذاری های دولتها در این زمینه از سیاست تحدید حقوق مالکین شروع شده و به تدریج به آزاد سازی روابط و تبعیت از اقتصاد بازار آزاد گرایش یافته است. توصیه اکثر حقوقدانان به مردم این است که پیش از برقراری رابطه استیجاری- به ویژه در محلهای کسب و کار حتما با وکیل خود مشورت کنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالی غیرقابل جبران باشد و در این جا قابل ذکر است که وجدان تنها محکمه ای است که احتیاج به قاضی و دادگاه ندارد.

مقاله و پروژه و تحقیق ها به صورت فایل ورد و قابل دانلود می باشند و شما به محض پرداخت آنلاین مبلغ همان لحظه قادر به دریافت فایل خواهید بود. این عملیات کاملاً خودکار بوده و توسط سیستم انجام می پذیرد. ضمنا همان لحظه لینک دانلود به ایمیل شما ارسال می گردد.

 جهت پرداخت مبلغ شما به درگاه پرداخت یکی از بانک ها منتقل خواهید شد، برای پرداخت آنلاین از درگاه بانک این بانک ها، حتماً نیاز نیست که شما شماره کارت همان بانک را داشته باشید و بلکه شما میتوانید از طریق همه کارت های عضو شبکه بانکی، مبلغ  را پرداخت نمایید